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EL IVA DE LOS ALQUILERES EN TIEMPOS DEL COVID

Por José Borrás

Con la tormenta económica que se nos avecina, el problema del IVA de los alquileres es un problema menor, pero no por ello deja de ser una cuestión baladí y motivo de preocupación para los arrendadores de oficinas y locales de negocios que han dejado de percibir toda o parte se sus rentas.
Cuando el Gobierno declaró el estado de alarma y muchas empresas tuvieron que cesar en su actividad, a los efectos de poderlas mantener a flote, lo primero que se buscó ante la caída o desaparición de los ingresos, fue la reducción de costes.
Por dicha razón se hizo popular la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los efectos de solicitar la reducción, suspensión o aplazamiento en el pago de los alquileres.
Con posterioridad, la aplicación de dicha cláusula de fuerza mayor vino recogida e institucionalizada en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. El Real Decreto-Ley, ha venido a regular los requisitos objetivos y subjetivos para poderse acoger a la moratoria en el pago de la renta arrendaticia. Ello, no obstante, en ningún punto se establecen medidas tributarias con relación a la problemática que se plantea en dichos supuestos.
Con todo ese escenario, el arrendador se enfrenta, además de a la reducción de ingresos por el impago total o parcial de los alquileres, a las dudas respecto a la liquidación del IVA devengado y no cobrado y a la tributación de las rentas por alquileres no percibidos.
Llegados a ese punto, debemos recordar que, en los arrendamientos de oficinas y locales, el Impuesto se devenga cuando resulte exigible la parte del precio que corresponde a cada percepción, aunque el arrendatario no efectúe el pago o se demore en el mismo. Así, por ejemplo, la presentación de una demanda judicial por falta de pago no interrumpe por sí misma el arrendamiento, por lo que el Impuesto se continúa devengando por la cantidad total exigible y en el momento en que sea exigible hasta que, con arreglo a derecho, no sea exigible cantidad alguna por el arrendador. Por tanto, el arrendador está obligado a efectuar periódicamente la declaración-liquidación del IVA, mientras se continúe devengando.
Para poder considerar el crédito como incobrable y proceder a reducir la base imponible en el Impuesto sobre el Valor Añadido, se deben cumplir todos y cada uno de los requisitos establecidos en el artículo 80.cuatro de la Ley del IVA. Cumplidos dichos requisitos, formalmente complejos, se pueden recuperar las cuotas del IVA repercutidas y no cobradas.
En cualquier caso, y en relación con este tipo de operaciones, se deberán observar, además, todos los requisitos establecidos reglamentariamente en los casos de modificación de la base imponible, que se recogen, fundamentalmente en el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido y en el Reglamento de facturación.
Queremos destacar que, dentro del paquete de medidas propuesto por el Consejo General de Economistas para reactivar la economía una vez se supere la crisis sanitaria, y por lo que se refiere al tema que estamos tratando, se formulan las siguientes propuestas:
• Flexibilizar las condiciones y acelerar la recuperación de las cuotas del IVA repercutidas y no cobradas.
• Aproximar los criterios de imputación al cobro efectivo de las rentas en el IRPF.
• Establecer una reducción del IBI 2020 de todos los locales afectos a actividades económicas que resulten seriamente afectadas.
Con independencia que las propuestas del Consejo General de Economistas puedan tener o no buena acogida, nuestra recomendación pasa, de entrada, por realizar una novación del contrato de arrendamiento, de forma que queden perfectamente delimitadas las nuevas rentas del alquiler a satisfacer por el arrendatario según el acuerdo al que lleguen las partes. Es importante cuidar el redactado de las cláusulas contractuales y, a modo de sugerencia, hay que evitar la utilización de conceptos como el de “condonación del alquiler”, que dan pie a su interpretación como “liberalidad” con las consecuencias tributarias en cuanto a la no deducibilidad que dicho concepto comporta.
En conclusión, consideramos que una correcta modificación del contrato de arrendamiento es una buena opción para que no se ocasione un mayor coste fiscal por ingreso de cuotas de IVA no cobradas o por tributación en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades por rentas no percibidas.

Barcelona a 19 de mayo de 2020


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